Con el establecimiento del primer Fondo de Colocación Estratégica de REITS, China Life Investment está implementando rápidamente sus planes de inversión relacionados.
en noviembre 14, China Life Investment y GLP alcanzaron una asociación estratégica integral, Centrarse en las áreas centrales de la cadena de suministro de GLP, grandes datos, y nueva inversión en infraestructura energética y desarrollo de ecosistemas industriales. Notablemente, La colaboración implicará explorar oportunidades clave de inversión regional y de mercado, incluido el uso de productos financieros innovadores como REIT, para expandir el alcance y la forma de cooperación de inversión y financiamiento.
Este movimiento se ve dentro de la industria como una señal positiva de que las dos partes pueden estar preparando para lanzar nuevos REIT.. Si se implementa con éxito, Podría convertirse en el primer proyecto bajo el Fondo de Colocación Estratégica REITS de China Life Investment.
Comienzan las iniciativas de la logística y el almacenamiento de la inversión
Según el plan de China Life Investment para el Fondo de Colocación Estratégica de REITS, El Fondo participará principalmente en la emisión de REIT público en sectores como la infraestructura del consumidor, energía verde, y logística de alta gama. Parece que la inversión del fondo se centra en el sector logístico de alta gama puede ser el primero en comenzar.
La logística y el almacenamiento han sido tradicionalmente áreas de inversión activa para el capital de seguros. Entre los 29 REIT que cotiza en bolsa, REIT GLP, Representando REIT de almacenamiento, se ha convertido en el REIT público con la mayor colocación estratégica por el capital de seguros. Fondos de seguro Cuenta de 30.17% de su colocación estratégica, con seis de los diez principales titulares como entidades de seguros, incluyendo la vida de Taikang, Vida hengqin, Dajia Holdings, Nueva vida de China, Fondo de inversión de seguros de China, y propiedad de Guoren & Seguro de víctimas.
Los analistas creen que la logística y los REIT de almacenamiento son favorecidos por el capital de seguros debido a su fuerte potencial de crecimiento y estabilidad, que se alinean con las necesidades de inversión a largo plazo de los fondos de seguro.
Con recuperación económica y el rápido desarrollo del mercado de comercio electrónico, Las perspectivas de bienes raíces de logística continúan mejorando. Un informe reciente de CBRE señaló que se espera que el índice de alquiler de almacén nacional crezca por 0.6% en 2023, ascendido a 1.0% en 2024. Ciudades de primer nivel, así como ciudades de segundo nivel limitadas por suministro como Dongguan, Hangzhou, y wuxi, se espera que vean aumentos anuales de alquiler de 2%-4%. Mientras tanto, Se espera que la tasa de vacantes del almacén nacional disminuya a 13.2% A finales de septiembre, en comparación con las tasas de vacantes de 15%-20% para bienes raíces comerciales como edificios de oficinas.
El aumento continuo de los ingresos operativos también traerá rendimientos considerables a los inversores.. Por ejemplo, GLP REIT ha completado cinco distribuciones de dividendos desde su listado, totalizando aproximadamente 580 millones de yuanes, con la cantidad de dividendo aumentando constantemente. Los dos primeros dividendos por acción estaban alrededor 0.05 RMB, Levantándose a Over 0.08 RMB desde la tercera distribución en adelante. Claramente, Vale la pena invertir los reits de almacenamiento.
China Life Investment probablemente se haya beneficiado de su inversión en GLP REIT. Aunque China Life Investment o su principal accionista, Vida de China, no figura entre los titulares, El Fondo de Inversión de Seguros de China, uno de los titulares, fue establecido conjuntamente por China Insurance Investment Co., Limitado., Seguro de vida de China (Grupo) Compañía, China Life Insurance Co., Limitado., y el reaseguro de China (Grupo) Corporación.
La colaboración entre China Life Investment y GLP en REIT no se trata solo de pasar de "detrás de escena" a "Center Stage" o asegurar más tenencias; También puede implicar una planificación estratégica más profunda.
Por qué elegir GLP?
Además de invertir en GLP REIT, China Life Investment ya ha realizado varias inversiones en el sector de logística y almacenamiento. Estos incluyen:
● Establecer un 1.8 Billion RMB Fondo de capital privado en asociación con Caixin Life, Manulife-Sinochem, y Cainiao Post, Centrado en proyectos de almacenamiento moderno de alto estándar en poder de Cainiao Network y sus afiliados.
● Colaboración con China Merchants Capital y Baowan Logistics en adquisiciones de activos logísticos y fusiones.
● Configurar conjuntamente un 10 Billion RMB Fondo de mejora del ingreso con GLP para invertir en activos logísticos de valor agregado en ciudades clave, Participando en inversiones estratégicas en GLP, y promover proyectos del centro de logística de cadena fría.
Sin embargo, En las colaboraciones antes mencionadas, La inversión de China Life participó principalmente como un "inversor".
En marzo de este año, Las intercambios de valores de Shanghai y Shenzhen publicaron los "requisitos relevantes para las empresas de gestión de activos de seguros que realizan negocios de titulización de activos (Ensayo),"Expandir el alcance de la titulización de activos y el fondo fiduciario de inversión inmobiliaria (REIT) Entidades comerciales para incluir empresas de gestión de activos de seguros con un gobierno corporativo sólido, controles internos estandarizados, y capacidades de gestión de activos sobresalientes. Desde entonces, El capital de seguros ha hecho la transición de ser un inversor a ser un gerente de titulización de activos.
Este desarrollo significa que el capital de seguros ahora puede trabajar con socios desde el inicio de los proyectos REIT para identificar posibles activos de alta calidad., incubarlos, y finalmente llevarlos al mercado a través de REIT. Este proceso también permite que China Life Investment desarrolle un plan estratégico centrado en los reits públicos.
Actualmente, La tarea más apremiante para la inversión de China Life es seleccionar los socios adecuados e identificar activos de alta calidad adecuados.
GLP China, Como el mayor proveedor de instalaciones de almacenamiento en el país, es un socio ideal, especialmente dada la larga cooperación entre las dos partes. El éxito del primer GLP REIT también ha reforzado la confianza de China Life Investment en las capacidades operativas de GLP.
Según las divulgaciones, Los activos de infraestructura de GLP REIT actualmente consisten en diez parques de almacenamiento y logística ubicados en regiones económicas clave como el área de Beijing-Tianjin-Hebei, el delta del río Yangtze, el borde bohai, El área de Great Bay de Guangdong-Hong Kong-Macao, y el círculo económico Chengdu-Chongqing. Estos activos cubren un área de construcción total de aproximadamente 1.1566 millones de metros cuadrados.
Los datos recientes muestran que el rendimiento operativo de estos activos sigue siendo estable. A finales de septiembre, La tasa promedio de ocupación de punto en el tiempo fue 88.46%, y la tasa de ocupación, incluidas las áreas arrendadas aún por comenzar, era 90.78%. El alquiler promedio efectivo por metro cuadrado por mes para las tarifas de servicio de alquiler y administración de propiedades (excluyendo impuestos) era 37.72 RMB.
Además, GLP tiene una gran cartera de activos de logística y almacenamiento, con 450 Instalaciones de logística e infraestructura industrial en China, cubriendo más de 50 millones de metros cuadrados. Esta cartera incluye activos maduros como los parques de tecnología, centros de datos, e infraestructura energética, que podría ser candidatos para futuros listados.
El desafío para China Life Investment y GLP en el futuro será seleccionar lo mejor de un gran grupo de recursos, incubar y operar con éxito estos activos, y llévelos al mercado a través de REIT.
El ritmo de los nuevos listados de REIT se ha acelerado recientemente. Actualmente, Ocho productos están bajo revisión, con más de 100 Reserve proyectos en la tubería. Se espera que el mercado REIT se expanda aún más en escala y alcance. El mercado ya está anticipando más avances de GLP en el espacio REITS.
