مع إنشاء صندوق التوظيف الاستراتيجي الأول لـ REITS, تقوم شركة China Life Investment بسرعة بتنفيذ خططها الاستثمارية ذات الصلة.
في نوفمبر 14, وصلت الاستثمار في الصين و GLP إلى شراكة استراتيجية شاملة, التركيز على مجالات سلسلة التوريد الأساسية في GLP, البيانات الكبيرة, وتنمية الاستثمار في البنية التحتية للطاقة وتطوير النظام الإيكولوجي الصناعي. بشكل ملحوظ, وسيتضمن التعاون استكشاف فرص الاستثمار الإقليمية والسوقية الرئيسية, بما في ذلك استخدام المنتجات المالية المبتكرة مثل صناديق الاستثمار العقاري, توسيع نطاق وشكل التعاون في مجال الاستثمار والتمويل.
ويُنظر إلى هذه الخطوة داخل الصناعة على أنها إشارة إيجابية إلى أن الطرفين قد يستعدان لإطلاق صناديق استثمار عقارية جديدة. إذا تم تنفيذها بنجاح, يمكن أن يصبح المشروع الأول في إطار صندوق الاستثمار العقاري الاستراتيجي التابع لشركة China Life Investment.
بدء مبادرات الاستثمار في الخدمات اللوجستية والتخزين
وفقًا لخطة China Life Investment لصندوق الاستثمار الاستراتيجي لصناديق الاستثمار العقارية, وسيشارك الصندوق بشكل أساسي في إصدار صناديق الاستثمار العقاري العامة في قطاعات مثل البنية التحتية الاستهلاكية, الطاقة الخضراء, والخدمات اللوجستية الراقية. ويبدو أن التركيز الاستثماري للصندوق على قطاع الخدمات اللوجستية المتطورة قد يكون أول ما يبدأ.
لقد كانت الخدمات اللوجستية والتخزين تقليديًا من المجالات الاستثمارية النشطة لرأس مال التأمين. من بين 29 صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة, جي إل بي ريت, تمثيل صناديق الاستثمار العقارية للتخزين, أصبح صندوق الاستثمار العقاري العام صاحب أعلى طرح استراتيجي من حيث رأس مال التأمين. حساب صناديق التأمين ل 30.17% لموقعها الاستراتيجي, مع ستة من أصحاب العشرة الأوائل هم كيانات التأمين, بما في ذلك تايكانج لايف, حياة هينجكين, داجيا القابضة, حياة الصين الجديدة, صندوق استثمار التأمين الصيني, وعقارات جورين & التأمين ضد الحوادث.
يعتقد المحللون أن صناديق الاستثمار العقارية اللوجستية والتخزينية مفضلة من قبل رأس مال التأمين بسبب إمكانات نموها القوية واستقرارها., والتي تتماشى مع احتياجات الاستثمار طويلة الأجل لصناديق التأمين.
مع الانتعاش الاقتصادي والتطور السريع لسوق التجارة الإلكترونية, تستمر آفاق العقارات اللوجستية في التحسن. أشار تقرير حديث صادر عن CBRE إلى أنه من المتوقع أن ينمو مؤشر إيجار المستودعات الوطني بنسبة 10٪ 0.6% في 2023, الارتفاع إلى 1.0% في 2024. مدن الدرجة الأولى, فضلا عن مدن الدرجة الثانية التي تعاني من قيود العرض مثل دونغقوان, هانغتشو, ووشي, ومن المتوقع أن نرى زيادات سنوية في الإيجارات 2%-4%. في أثناء, ومن المتوقع أن ينخفض معدل الشغور في المستودعات الوطنية إلى 13.2% بحلول نهاية سبتمبر, مقارنة بمعدلات الشغور 15%-20% للعقارات التجارية مثل مباني المكاتب.
كما أن الارتفاع المستمر في الدخل التشغيلي سيجلب عوائد كبيرة للمستثمرين. على سبيل المثال, أكملت شركة GLP REIT خمسة توزيعات أرباح منذ إدراجها, مجموعها تقريبا 580 مليون يوان, مع زيادة مبلغ الأرباح بشكل مطرد. كانت أول توزيعتين للسهم الواحد موجودة 0.05 RMB, ترتفع إلى أكثر 0.08 يوان من التوزيع الثالث فصاعدا. بوضوح, صناديق الاستثمار العقارية للتخزين تستحق الاستثمار فيها.
من المحتمل أن شركة China Life Investment قد استفادت من استثمارها في GLP REIT. على الرغم من أن شركة China Life Investment أو مساهمها الرئيسي, حياة الصين, لم يتم إدراجه بين أصحابه, صندوق استثمار التأمين الصيني, أحد أصحاب, تم تأسيسها بشكل مشترك من قبل شركة الصين للاستثمار في التأمين., المحدود., الصين للتأمين على الحياة (مجموعة) شركة, شركة الصين للتأمين على الحياة, المحدود., وإعادة التأمين في الصين (مجموعة) مؤسَّسة.
لا يقتصر التعاون بين China Life Investment وGLP في صناديق الاستثمار العقارية على الانتقال من "وراء الكواليس" إلى "مركز الصدارة" أو تأمين المزيد من الممتلكات.; وقد يتضمن أيضًا تخطيطًا استراتيجيًا أعمق.
لماذا تختار GLP?
بالإضافة إلى الاستثمار في GLP REIT, قامت شركة China Life Investment بالفعل بالعديد من الاستثمارات في قطاع الخدمات اللوجستية والتخزين. وتشمل هذه:
● إنشاء 1.8 صندوق أسهم خاصة بقيمة مليار يوان صيني بالشراكة مع Caixin Life, مانولايف-سينوكيم, و كاينياو بوست, تركز على مشاريع التخزين الحديثة عالية المستوى التي تحتفظ بها شبكة Cainiao والشركات التابعة لها.
● التعاون مع China Merchants Capital وBaowan Logistics في عمليات الاستحواذ على الأصول اللوجستية وعمليات الدمج.
● الإعداد المشترك أ 10 صندوق لتعزيز الدخل بقيمة مليار يوان صيني مع GLP للاستثمار في الأصول اللوجستية ذات القيمة المضافة في المدن الرئيسية, المشاركة في الاستثمارات الاستراتيجية في GLP, وتعزيز مشاريع المراكز اللوجستية لسلسلة التبريد.
لكن, في التعاونيات المذكورة, شاركت شركة China Life Investment بشكل أساسي باعتبارها "مستثمرًا".
في مارس من هذا العام, أصدرت بورصتي شنغهاي وشنتشن "المتطلبات ذات الصلة لشركات إدارة أصول التأمين التي تمارس أعمال توريق الأصول" (محاكمة),” توسيع نطاق توريق الأصول وصندوق الائتمان للاستثمار العقاري (ريت) الكيانات التجارية لتشمل شركات إدارة أصول التأمين مع حوكمة الشركات السليمة, الضوابط الداخلية الموحدة, وقدرات إدارة الأصول المتميزة. منذ ذلك الحين, لقد تحول رأس مال التأمين من كونه مستثمرًا إلى كونه أيضًا مديرًا لتوريق الأصول.
ويعني هذا التطور أن رأس مال التأمين يمكنه الآن العمل مع الشركاء منذ بداية مشاريع صناديق الاستثمار العقارية لتحديد الأصول المحتملة عالية الجودة, احتضانهم, وتقديمها في النهاية إلى السوق من خلال صناديق الاستثمار العقارية. تسمح هذه العملية أيضًا لشركة China Life Investment بتطوير مخطط استراتيجي يتمحور حول صناديق الاستثمار العقارية العامة.
حالياً, إن المهمة الأكثر إلحاحًا لشركة China Life Investment هي اختيار الشركاء المناسبين وتحديد الأصول المناسبة عالية الجودة.
جي إل بي الصين, كأكبر مزود لمرافق التخزين في البلاد, هو الشريك المثالي, خاصة في ظل التعاون الطويل الأمد بين الطرفين. كما أدى نجاح أول صندوق استثمار عقاري تابع لشركة GLP إلى تعزيز ثقة شركة China Life Investment في القدرات التشغيلية لشركة GLP.
بحسب الإفصاحات, تتكون أصول البنية التحتية لـ GLP REIT حاليًا من عشرة مجمعات للتخزين والخدمات اللوجستية تقع في المناطق الاقتصادية الرئيسية مثل منطقة بكين-تيانجين-خبي, دلتا نهر اليانغتسى, حافة بوهاي, منطقة خليج قوانغدونغ-هونغ كونغ-ماكاو الكبرى, ودائرة تشنغدو-تشونغتشينغ الاقتصادية. تغطي هذه الأصول مساحة بناء إجمالية تبلغ حوالي 1.1566 مليون متر مربع.
وتظهر البيانات الأخيرة أن الأداء التشغيلي لهذه الأصول لا يزال مستقرا. اعتبارا من نهاية سبتمبر, كان متوسط معدل الإشغال في الوقت المحدد هو 88.46%, ونسبة الإشغال, بما في ذلك المناطق المؤجرة التي لم تبدأ بعد, كان 90.78%. المتوسط الفعلي للإيجار لكل متر مربع شهريًا لإيجار العقد ورسوم خدمة إدارة الممتلكات (باستثناء الضرائب) كان 37.72 RMB.
فضلاً عن ذلك, تمتلك GLP مجموعة واسعة من الأصول اللوجستية والتخزينية, مع أكثر 450 مرافق البنية التحتية اللوجستية والصناعية في الصين, تغطي أكثر من 50 مليون متر مربع. تتضمن هذه المحفظة أصولًا ناضجة مثل مجمعات التكنولوجيا, مراكز البيانات, والبنية التحتية للطاقة, والتي يمكن أن تكون مرشحة للقوائم المستقبلية.
يتمثل التحدي الذي يواجه شركة China Life Investment وGLP في المضي قدمًا في اختيار الأفضل من بين مجموعة كبيرة من الموارد, احتضان وتشغيل هذه الأصول بنجاح, وطرحها في الأسواق من خلال صناديق الاستثمار العقاري.
وقد تسارعت وتيرة الإدراجات الجديدة لصناديق الاستثمار العقارية في الآونة الأخيرة. حالياً, ثمانية منتجات قيد المراجعة, مع أكثر من 100 مشاريع احتياطية في طور الإعداد. ومن المتوقع أن يتوسع سوق صناديق الاستثمار العقارية بشكل أكبر من حيث الحجم والنطاق. ويتوقع السوق بالفعل المزيد من التقدم من GLP في مجال صناديق الاستثمار العقارية.
