Dengan pendirian dana penempatan strategis REIT pertama, China Life Investment dengan cepat melaksanakan rencana investasi terkait.
Pada bulan November 14, China Life Investment dan GLP mencapai kemitraan strategis yang komprehensif, berfokus pada bidang inti rantai pasokan GLP, data besar, dan investasi infrastruktur energi baru dan pengembangan ekosistem industri. Terutama, Kolaborasi ini akan melibatkan eksplorasi peluang-peluang investasi regional dan pasar yang penting, termasuk penggunaan produk keuangan inovatif seperti REITs, memperluas cakupan dan bentuk kerja sama penanaman modal dan pembiayaan.
Langkah ini dipandang oleh industri sebagai sinyal positif bahwa kedua pihak mungkin bersiap meluncurkan REIT baru. Jika berhasil diterapkan, proyek ini bisa menjadi proyek pertama di bawah REITs Strategic Placement Fund milik China Life Investment.
Inisiatif Investasi Logistik dan Pergudangan Dimulai
Menurut rencana China Life Investment untuk Dana Penempatan Strategis REITs, dana tersebut terutama akan berpartisipasi dalam penerbitan REIT publik di sektor-sektor seperti infrastruktur konsumen, energi hijau, dan logistik kelas atas. Tampaknya fokus investasi dana tersebut pada sektor logistik kelas atas mungkin merupakan langkah pertama yang dimulai.
Logistik dan pergudangan secara tradisional merupakan bidang investasi aktif untuk modal asuransi. Diantaranya 29 REIT yang terdaftar secara publik, GLP REIT, mewakili REIT pergudangan, telah menjadi REIT publik dengan penempatan strategis tertinggi berdasarkan modal asuransi. Akun dana asuransi untuk 30.17% penempatannya yang strategis, dengan enam dari sepuluh pemegang saham teratas adalah entitas asuransi, termasuk Kehidupan Taikang, Kehidupan Hengqin, Kepemilikan Dajia, Kehidupan Tiongkok Baru, Dana Investasi Asuransi Tiongkok, dan Properti Guoren & Asuransi Kecelakaan.
Analis percaya bahwa REIT logistik dan pergudangan disukai oleh modal asuransi karena potensi pertumbuhan dan stabilitasnya yang kuat, yang selaras dengan kebutuhan investasi jangka panjang dana asuransi.
Dengan pemulihan ekonomi dan pesatnya perkembangan pasar e-commerce, prospek real estat logistik terus meningkat. Laporan terbaru CBRE mencatat bahwa indeks sewa gudang nasional diperkirakan akan tumbuh 0.6% di dalam 2023, naik ke 1.0% di dalam 2024. Kota-kota tingkat pertama, serta kota-kota lapis kedua yang pasokannya terbatas seperti Dongguan, Hangzhou, dan Wuxi, diperkirakan akan mengalami kenaikan sewa tahunan sebesar 2%-4%. Sementara itu, tingkat kekosongan gudang nasional diperkirakan akan menurun menjadi 13.2% pada akhir bulan September, dibandingkan dengan tingkat kekosongan 15%-20% untuk real estat komersial seperti gedung perkantoran.
Peningkatan pendapatan operasional yang terus-menerus juga akan membawa keuntungan yang besar bagi investor. Misalnya, GLP REIT telah menyelesaikan lima pembagian dividen sejak pencatatannya, berjumlah sekitar 580 juta RMB, dengan jumlah dividen yang terus meningkat. Dua dividen per saham pertama sudah ada 0.05 RMB, meningkat menjadi berakhir 0.08 RMB dari distribusi ketiga dan seterusnya. Dengan jelas, REIT pergudangan layak untuk diinvestasikan.
China Life Investment kemungkinan besar mendapatkan keuntungan dari investasinya di GLP REIT. Meskipun China Life Investment atau pemegang saham utamanya, Kehidupan Tiongkok, tidak terdaftar di antara pemegangnya, Dana Investasi Asuransi Tiongkok, salah satu pemegangnya, didirikan bersama oleh China Insurance Investment Co., Ltd., Asuransi Jiwa Tiongkok (Kelompok) Perusahaan, Cina Asuransi Jiwa Co., Ltd., dan Reasuransi Tiongkok (Kelompok) Perusahaan.
Kolaborasi antara China Life Investment dan GLP di REITs bukan sekadar bergerak dari “di belakang layar” menjadi “panggung utama” atau mengamankan lebih banyak kepemilikan; hal ini mungkin juga melibatkan perencanaan strategis yang lebih mendalam.
Mengapa Memilih GLP?
Selain berinvestasi di GLP REIT, China Life Investment telah melakukan beberapa investasi di sektor logistik dan pergudangan. Ini termasuk:
● Membangun sebuah 1.8 miliar dana ekuitas swasta RMB dalam kemitraan dengan Caixin Life, Manulife-Sinochem, dan Pos Cainiao, berfokus pada proyek pergudangan modern berstandar tinggi yang diselenggarakan oleh Cainiao Network dan afiliasinya.
● Berkolaborasi dengan China Merchants Capital dan Baowan Logistics dalam akuisisi dan merger aset logistik.
● Bersama-sama menyiapkan a 10 dana peningkatan pendapatan miliar RMB dengan GLP untuk berinvestasi pada aset logistik bernilai tambah di kota-kota utama, berpartisipasi dalam investasi strategis di GLP, dan mempromosikan proyek pusat logistik rantai dingin.
Namun, dalam kerjasama tersebut di atas, China Life Investment sebagian besar berpartisipasi sebagai “investor.”
Pada bulan Maret tahun ini, bursa efek Shanghai dan Shenzhen merilis “Persyaratan Relevan untuk Perusahaan Manajemen Aset Asuransi yang Melakukan Bisnis Sekuritisasi Aset (Uji coba),” memperluas cakupan sekuritisasi aset dan dana perwalian investasi real estat (REIT) badan usaha untuk memasukkan perusahaan pengelola aset asuransi yang mempunyai tata kelola perusahaan yang baik, pengendalian internal yang terstandarisasi, dan kemampuan manajemen aset yang luar biasa. Sejak itu, modal asuransi telah bertransisi dari investor menjadi manajer sekuritisasi aset.
Perkembangan ini berarti bahwa modal asuransi kini dapat bekerja sama dengan mitra sejak awal proyek REIT untuk mengidentifikasi potensi aset berkualitas tinggi, menetaskan mereka, dan pada akhirnya memasarkannya melalui REITs. Proses ini juga memungkinkan China Life Investment untuk mengembangkan cetak biru strategis yang berpusat pada REIT publik.
Saat ini, tugas paling mendesak bagi China Life Investment adalah memilih mitra yang tepat dan mengidentifikasi aset berkualitas tinggi yang sesuai.
GLP Cina, sebagai penyedia fasilitas pergudangan terbesar di tanah air, adalah pasangan yang ideal, Apalagi mengingat kerja sama yang sudah lama terjalin antara kedua pihak. Keberhasilan GLP REIT yang pertama juga memperkuat kepercayaan China Life Investment terhadap kemampuan operasional GLP.
Menurut pengungkapan, aset infrastruktur GLP REIT saat ini terdiri dari sepuluh kawasan pergudangan dan logistik yang berlokasi di kawasan ekonomi utama seperti kawasan Beijing-Tianjin-Hebei, Delta Sungai Yangtze, Lingkar Bohai, Wilayah Teluk Besar Guangdong-Hong Kong-Macao, dan Lingkaran Ekonomi Chengdu-Chongqing. Aset ini mencakup total luas bangunan sekitar 1.1566 juta meter persegi.
Data terkini menunjukkan kinerja operasional aset tersebut masih stabil. Hingga akhir bulan September, rata-rata tingkat hunian point-in-time adalah 88.46%, dan tingkat hunian, termasuk lahan yang disewakan belum dimulai, adalah 90.78%. Sewa rata-rata efektif per meter persegi per bulan untuk sewa kontrak dan biaya layanan manajemen properti (tidak termasuk pajak) adalah 37.72 RMB.
Selain itu, GLP memiliki portofolio aset logistik dan pergudangan yang luas, dengan lebih 450 logistik dan fasilitas infrastruktur industri di Tiongkok, meliputi lebih dari 50 juta meter persegi. Portofolio ini mencakup aset-aset matang seperti taman teknologi, pusat data, dan infrastruktur energi, yang bisa menjadi kandidat untuk listing di masa mendatang.
Tantangan bagi China Life Investment dan GLP ke depan adalah memilih yang terbaik dari sejumlah besar sumber daya, berhasil menginkubasi dan mengoperasikan aset ini, dan membawanya ke pasar melalui REITs.
Laju pencatatan REIT baru baru-baru ini semakin cepat. Saat ini, delapan produk sedang ditinjau, dengan lebih dari 100 proyek cadangan yang sedang direncanakan. Pasar REIT diperkirakan akan semakin berkembang baik skala maupun cakupannya. Pasar sudah mengantisipasi kemajuan lebih lanjut dari GLP di bidang REITs.
